境界に関するトラブル事例

 

隣地との境界に関するトラブルは多くあります。特に不動産の売却時には、境界の確定や隣地とのトラブル解決は必須の要素です。売却時点で、公簿上の境界と現況が不一致の場合は買主のクレームが発生する恐れもあります。売却時点以前に建替えの工事や道路工事で境界標が紛失してしまったり、移動してしまったりする危険性は多くあり、関心を持って管理していくことが必要です。将来のトラブルを防ぐことにつながります。境界に関するトラブル事例にはどのようなものがあり、どのように対処したら良いかを紹介します。

目次

1． 境界標を移動、破損あるいは撤去してしまったトラブル

(1) 事例

(2) 注意すべきこと

(3) 対処方法

2． 現況の占有状態と公法上の境界線が相違しているトラブル

(1) 事例

(2) 注意すべきこと

(3) 対処方法

3． 隣接する敷地の境界線付近に占有物が存在するトラブル

(1) 事例

(2) 注意すべきこと

(3) 対処方法

まとめ

 

１．境界標を移動、破損あるいは撤去してしまったトラブル

 

境界標の移動、破損あるいは撤去は、最も頻繁に直面するトラブルです。

 

(1) 事例

 

①隣地との境界付近にブロック塀、下水管などの埋設物を設置するとき、あるいは造りかえる時に工事業者が境界杭を取り除いてしまった。

②境界確定後、建物を建替えしたが、既存建物を取り壊すとき一緒に境界標も撤去してしまった。

③官公庁の道路工事が行なわれたときに、道路部分にあった隣家も含めた三者境である境界標が亡失してしまい、道路工事完了後もそのままとなっている。

 

④上記において過失などで失くしてしまった境界標を、工事後工事業者が無断で正確でない適当な位置に復元してしまった。

 

(2) 注意すべきこと

 

①隣りの敷地で塀・垣根や建物の工事が始まった場合や、道路の公共工事が始まった場合などに注意が必要です。境界標は工事の邪魔になる場合が多いので、故意や過失で勝手に撤去される場合や移動される場合があります。また、工事が終わったら適当に復元している例があります。

 

境界標が亡失する恐れがあると気が付いた場合は、隣地所有者など工事の発注者に注意を促す必要があります。現場で実際に作業を行なっている者は意識が乏しい場合もあり、直接、工事発注者に要求する必要があります。

 

②刑法に「境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、５年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する」とあるように、境界標を勝手に損壊、移動、除去したときは「境界毀損罪」になります。この点も工事発注者、工事管理者、工事請負者に注意できる点です。

 

(3) 対処方法

 

①自らが、境界付近について工事をする場合には、工事着手前に、隣地所有者などの利害関係人と打ち合わせ協議をする必要があります。

着手前に現地で立会確認して、その時にある境界標、境界付近の構造物と周囲の目印となる構造物との位置関係など引照点を測量、写真撮影するなどして把握しておきます。

 

境界点はほとんどの場合座標値で管理されますので、他の境界点、基準点が残っている限り正確に復元すべき点を特定でき、誤差なく境界標を設置できます。

 

②既に境界標を撤去されてしまった場合には、境界標を元の位置に復元する必要がありますが、その元の位置を事前に確認していません。そのため、地積測量図資料に基づいて慎重に復元作業を行ない、隣接土地所有者の確認を得て境界標を設置する必要があります。

 

既存の資料として地積測量図、境界確認書あるいは土地境界確定図面などで座標値の資料がある場合は、残っている基準点、境界点を点検測量することにより、復元点を計算して比較的容易に復元することができます。

 

③境界の復元ができた場合には、後日のために写真・図面を添付した記録を残します。

 

２．現況の占有状態と公法上の境界線が相違しているトラブル

 

隣接土地所有者同士が了解している限り問題ありませんが、公簿上の手続きを経ていないと、相続や売買など当事者に変更があった場合、新しい所有者に当然には引き継がれませんので争いの原因になります。

 

(1) 事例

 

①昔、隣り同士の親が、口頭で自分たちが利用する敷地範囲について、当時の状況で取り決めをした。

 

②隣りとの境界線は公図上屈曲しているが、隣りと相談して、利用しやすいように境界線を直線とした。

 

③隣りと敷地形状を整形するため、所有地と相手方敷地の一部を同じ面積となるように交換して書類も作成したが、登記手続きは行なっていない。

 

④隣りとの間にある当方の塀が境界線を越境していると言われたので、越境部分の土地を購入し費用も支払ったが、登記手続きを行なっていない。

 

(2) 注意すべきこと

 

隣接土地所有者間でたとえ境界確認書等の締結が行なわれていたとしても、それによって公簿上地番を持つ土地と土地の境界（筆界）が変更されているわけではありません。地番と地番の境界は最初に登記されたときに公法上定められた線ですので、私人が自由に変更できるものではありません。

 

(3) 対処方法

 

①現実の所有権の範囲に公法上の地番の境界を一致させるには、分・合筆の手続きを行ないます。

 

境界確定手続を行なって、本件地あるいは相手方の土地を一部取得しているなどの場合は、本件地又は相手方の土地を分筆し、交換をしていた場合は本件地と相手方の土地の両方を分筆するなど、現状の所有権界の位置と公簿上の境界線の位置が合致するようにします。

 

そのうえで、本件地側又は相手方の土地である分筆された土地につき、所有権移転登記を行ない、所有権界の位置と公簿上所有する土地の境界位置が合致するようにします。

その後、境界確認書の締結を行ない、復元可能な書類を残しておきます。

 

②もしくは逆に公法上の境界に合わせて現状を元に戻します。

 

隣りとの境界線は公図上屈曲しているが、隣りと相談して、利用しやすいように境界線を直線としたなどの場合は、公法上の境界に合わせて現状を元に戻すことも可能です。

 

３．隣接する敷地の境界線付近に占有物が存在するトラブル

 

公的な境界に関するトラブルではありませんが、所有権界に関する問題があります。

 

(1) 事例

 

①建物、塀等構造物その物が境界線上に存在する。

②建物軒先、レンジのフードなど建物の附属物や空調の室外機、排水等の樋、管など建物の設備が境界線上にある。

③隣りの敷地へ通じる空中の引込線など境界線上空に越境がある。

④上下水道管、ガス管の埋設など境界線の地下部分に越境がある。

⑤樹木の枝葉が塀を超えて侵入している。

(2) 注意すべきこと

 

①建物建替えや売却に伴う確定測量により、問題となる事実が発覚する場合があります。

 

②越境に関するものは目視で判断できるものであり、お互いに隣地への改善要求が必要になります。

 

(3) 対処方法

 

①塀などについては、境界の確認、占有物の所有権の帰属により越境、被越境の確認を行ない納得の末同意します。

 

②上記で確認できない場合は、境界確定行為と同じく現況の測量を実施し、隣接土地同士の境界を公正に復元し了解のうえで境界標を設置するなど位置を明確にします。

 

③境界については「境界確認書」、占有物については「越境の覚書」を作成し互いに維持保管し、売買や相続など所有者が替わった後も有効に活用できるようにします。

 

④隣地へはみ出した建造物、設備などは所有者が改善する必要があります。樹木の枝葉が塀を超えて侵入している場合も所有者が侵入部分を伐採する必要があります。

 

まとめ

 

・境界標を移動、破損あるいは撤去してしまったトラブルは最も頻繁に直面します。

・境界標が亡失する恐れがあると気が付いた場合は、隣地所有者など工事の発注者に注意を促す必要があります。

・刑法に「境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、５年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する」とあるように境界標を勝手に損壊、移動、除去したときは「境界毀損罪」になります。

・隣接土地所有者間でたとえ境界確認書等の締結が行なわれていたとしても、それによって公簿上地番を持つ土地と土地の境界（筆界）が変更されているわけではありません。地番と地番の境界は最初に登記されたときに公法上定められた線ですので、私人が自由に変更できるものではありません。

・既に境界標を撤去されてしまった場合には、境界標を元の位置に復元する必要がありますが、その元の位置を事前に確認していませんので、地積測量図資料に基づいて慎重に復元作業を行ない、隣接土地所有者の確認を得て境界標を設置する必要があります。