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不動産売却時にかかる税金と費用

不動産の売却時にはどのような税金がかかるか、また、どのような経費がかかるかについては、譲渡するタイミングや諸条件によっても税額が変化するので、売却する前からある程度把握しておく必要があります。税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところが税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率などが変わることもあるため、複雑で分かりにくい内容となっています。そのため売却時の税金と費用についてまとめて紹介します。

 

1.土地や建物の譲渡所得に対する税金

 

譲渡所得に関する税金は、土地や建物を売却して利益が出た場合に課税されます。

 

(1) 土地や建物の譲渡所得のポイント

 

{1} 分離課税

・土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

・分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

 

{2} 長期譲渡所得か短期譲渡所得か

・長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。(後述)

 

(2) 課税譲渡所得金額の計算

 

下記の計算で損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

 

課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。

 

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

 

課税譲渡所得金額に関わる項目の内容は次のようなものです。

 

{1} 取得費

取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。

 

・建物の場合には減価償却が必要

 

建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。

 

・実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合、また取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

 

{2} 譲渡費用

 

  1. 仲介手数料
  2. 測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
  3. 貸家の売却に際して支払った立退料
  4. 建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用

などです。

 

{3} 特別控除額

収用などのとき:最高5,000万円

自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円

 

(3) 譲渡所得税額の計算

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。また、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わっています。

 

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。

 

・税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下記のようになります。

 

・土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以内の場合は「短期譲渡所得」になります。

 

注意すべき点は、譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までです。

 

例えば2015年5月に購入した不動産を2020年の6月に売却した場合、2020年の1月1日の所有期間は4年となり、5年越しの長期譲渡所得とは認められません。2021年1月1日になってようやく、5年越しの長期譲渡所得となります。

 

{1} 長期譲渡所得

  • ・所得税 15% (復興所得税を加算すると15.315%)
  • ・住民税  5%

{2} 短期譲渡所得

  • ・所得税 30% (復興所得税を加算すると 30.63%)
  • ・住民税  9%

 

注1:マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。

 

注2:確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

 

(4) 譲渡益や譲渡損失がある場合の特例

 

・マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

・自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には特例が受けられます。

 

2.土地や建物に関するその他の税金

 

売却にあたり、必ず必要な税金に印紙税と登録免許税があります。

なお、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。

以下2つの税金は、不動産の売却をすると必ず必要となる税金です。売買契約の締結と所有権移転に伴い必要となります。

 

(1) 印紙税

 

不動産売却時、不動産売買契約書には印紙を貼らなければならず必要となるのが印紙税です。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。10万円を越える場合、2021年3月31日まで軽減措置が適用されます。

なお、本則税率とは本来の税率で軽減されていないものです。

 

{1} 契約金額500万~1,000万円以下

  • ・本則税率 10,000円
  • ・軽減税率  5,000円

{2} 契約金額1,000万~5,000万円以下

  • ・本則税率  20,000円
  • ・軽減税率  10,000円

{3} 契約金額5,000万~1億円以下

  • ・本則税率  60,000円
  • ・軽減税率  30,000円

{4} 契約金額1億円~5億円以下

  • ・本則税率 100,000円
  • ・軽減税率  60,000円

(2) 登録免許税

 

不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。

登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%で、2021年3月31日までは印紙税と同じように軽減税率が適用され1.5%となります。

 

本則税率                 軽減税率

「固定資産税評価額」×2%        「固定資産税評価額」×1.5%

 

3.不動産売却時にかかる費用

 

不動産売却時にかかる費用は不動産の譲渡費用に含まれます。

 

(1) 仲介手数料

 

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合にかかる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。

この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは含まれません。

 

支払うタイミングとしては、不動産の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は不動産を引き渡して不動産売却が完了した際に支払います。

 

{1} 仲介手数料への消費税

不動産売却を終えて、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。

不動産の売却価格には消費税が含まれませんが、仲介手数料には消費税がかかる点に注意が必要です。

 

{2} 仲介手数料の計算式

これは法律で定められた上限であり、下限は定められていません。

 

  1. 売却価格 200万円以下の部分

売却価格×5%+消費税

 

  1. 売却価格200万円を超えて400万円以下の部分

売却価格×4%+消費税

 

  1. 売却価格400万円を超える部分

売却価格×3%+消費税

 

このように分けて計算することは大変なため、売却価格が400万円以上の場合には以下の速算式を使用します。

 

【売却価格400万円以上の場合の速算式】

仲介手数料=(売却額×3%+6万円)+ 消費税

 

例えば、売却価格が400万円の場合と500万円の場合の2ケースを、速算式を用いて計算した場合は下記のようになります。

 

400万円の場合:(400万円×3%+6万円+消費税(10%)=19.8万円

500万円の場合:(500万円×3%+6万円)+消費税(10%)=23.1万円

 

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

 

(2) 不動産登記費用―抵当権抹消時などに必要

 

不動産登記費用は抵当権抹消時などに必要です。抵当権抹消のための費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。住宅ローンを借りるための担保である抵当権をローンの残債を払い終わったため抹消するという意味です。

抵当権を抹消しておかないと、金融機関に抵当権を行使する権利が残ってしまいます。

 

目安の金額としては、依頼する司法書士への手数料も含めて5,000円~2万円程度です。

 

(3) 測量費

 

不動産を売却する際には、隣地との境界が確定しており、測量図も作成されているのが一般的です。基本的に、境界確定や測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。境界確定と測量費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかでも変わりますが、30~80万円程度が相場となります。

 

(4) 解体費用

 

一戸建ての場合、築年数が古ければ建物を解体して新築住宅用地としての売却をした方が売れやすい面があります。解体費用の相場は構造によって違い、木造住宅であれば坪3~4万円、鉄骨住宅であれば坪4~5万円、RC住宅であれば坪5~6万円程度です。木造住宅であれば、1平方メートルで約1.5万円(解体費用1万円+廃材処理・整地費用5千円)とすると、30坪の家なら総額150万円前後になります。

 

解体費用の相場にはあまり変化がなく、解体費用がなかなか下がらない理由は、手作業での解体工事が増えてきているためです。

解体工事が全て機械作業でできない理由としては、2000年以降に制定されたリサイクル関連法が原因です。時代の流れとして、年々、産業廃棄物処理や不法投棄の対策が強化されてきているため、解体現場では分別作業が煩雑になってきています。リサイクル関連法が厳しいため、解体作業は機械による効率化ができなくなってきており、価格が下がりにくくなっています。

 

まとめ

 

・土地や建物を売却して利益が出た場合は譲渡所得に対して課税されます。

・譲渡所得は分離課税となります。

 

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

 

・課税譲渡所得金額に税率では「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」で異なります。

 

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以内の場合は「短期譲渡所得」になります。

 

・課税譲渡所得金額の計算式は次のようになります。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

 

・売却にあたり、必ず必要な税金に印紙税と登録免許税があります。

・不動産売却時にかかる費用では、仲介手数料、不動産登記費用、測量費、解体費用などがあります。

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