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居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

―金額が大きいだけに適用できれば大きな節税効果がー

 

不動産売却益に課せられる「譲渡所得税」には、「3,000万円の特別控除」という特例が適用される場合があります。適用されれば金額が大きいだけに「譲渡所得税」を抑えることができます。「3,000万円の特別控除」について、適用要件や適用されない場合、適用に必要な手続きなどについて説明します。なお、この特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。

目次

1.居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

2.特別控除を受けられる適用の要件とは?

3.特別控除を受けられない適用除外

4.特別控除を受けるための必要な手続き

5.その他の特例との併用は?

まとめ

1.居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

 

(1) 居住用財産の譲渡の場合の3,000万円特別控除とは

 

不動産を売って得た「売却益」には「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税では居住用財産の譲渡の場合には「3,000万円の特別控除」という特例が適用される制度があります。

正確には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言い、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度です。

 

譲渡所得が3,000万円以上であれば3,000万円が控除され、3,000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。

 

(2) 3,000万円特別控除がされた場合の譲渡所得の計算式

 

「譲渡所得」の計算式は、

課税譲渡所得[利益]=譲渡価格[売却価格]-(取得費+譲渡費用)[購入価格]ですが、

「3,000万円の特別控除」を適用する場合、計算式は次のようになります。

 

*課税譲渡所得=譲渡価格-取得費+譲渡費用)–3,000万円 [特別控除]

 

譲渡所得税は、上記の課税譲渡所得に税率を掛けたものになります。

 

2.特別控除を受けられる適用の要件とは?

 

3,000万円特別控除の適用要件は複数あります。全てを満たしている必要があります。

 

(1) 「居住用財産」であることが前提

 

「居住用財産」であることが前提となります。非居住用財産には適用されません。

 

(2) 3,000万円特別控除の適用要件

 

3,000万円特別控除の適用要件は全部で6つあります。

 

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

現在、主に住んでいる自宅であることと、転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどです。

 

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

③売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

 

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

(3) ケースにより適用される可能性があるもの

 

以下のような場合、一定の要件が満たされていれば適用される場合もあります。

 

①空き家相続の場合

自分が相続人となった空き家の場合、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。この場合、元々不動産を所有していた人が住んでいた家であることが前提条件です。一時的に誰かが住んだり、建て替えを行ったりすると適用されません。

 

②取り壊した後に譲渡した場合

取り壊した後に譲渡した場合も、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。対象の敷地は、駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと適用除外になります。

 

③土地や建物を誰かと共有している場合

土地や建物を誰かと共有している場合、適用されるかどうかは共有者ごとに判断されます。共有者は各々が特例を申請できます。

 

④賃貸併用の場合

住んでいる建物の一部を賃貸として貸し出している場合でも、自分が居住のために使用していた居住用家屋の部分については適用可能です。

 

⑤店舗併用の場合

建物の一部が店舗になっている場合も、賃貸併用の場合同様、自身の居住のために使用していた部分については適用可能です。

 

3.特別控除を受けられない適用除外

 

この特例は、次のような家屋には適用されません。

 

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

 

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

 

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

 

4.特別控除を受けるための必要な手続き

 

売却する不動産が適用要件に当てはまったら、確定申告が必要です。申請の期間はいつまでか、必要書類には何があるのかを紹介します。

 

(1) 申請期間

3,000万円特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告をする必要があります。

 

(2) 必要書類

特例を受けるための確定申告書と関連書類が必要です。

 

①確定申告書・譲渡所得の内訳書
②戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し

マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などに必要です。

③譲渡した土地・建物の全部事項証明書
④売却時の書類の写し
⑤取得時の書類の写し
⑥住民票の写しあるいはマイナンバー

 

5.その他の特例との併用は?

 

居住用財産の特例には、他に、次のようなものがあります。

①10年超所有の場合の軽減税率の適用
②特定居住用財産の買換え特例

 

3,000万円特別控除と①の併用は可能ですが、②との併用はできません。

なお、特定居住用財産の買換え特例については別の項目で紹介します。

 

まとめ

 

・居住用財譲渡で3,000万円特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売ったとき所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

 

・3,000万円特別控除の適用要件は下記の6つです。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
③売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

 

・特別控除を受けられない適用除外は下記の3つなどです。

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
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