―住まいの買換えで資金が必要な時に役立つ税金対策ー

特例居住用財産の買換え特例とは、マイホームを買い換えた際に適用できる税制の特例です。この買い替え特例は、税負担を先延ばしにする制度で税を免除する制度ではありません。一時的に税は軽減できますが、上手に活用する上でどのような優遇があるのか正しく理解することが大切です。買い替えた新住宅について将来どうするかも関わってきます。今後の自分の住宅のあり方次第で必ずしも得をするとは限りません。どのような制度なのか理解し、3,000万円の特別控除のどちらを使うなども関連しうまく活用することが必要です。

目次

1.特定居住用財産の買換え特例とは

2.特定居住用財産の買換え特例の適用条件

3.特定居住用財産の買換え特例申請の手続き

4.居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除との違い

まとめ

１．特定居住用財産の買換え特例とは

 

特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

売却では譲渡益に譲渡所得税を支払い、かつ住み替えのため新居の購入代金も支払うとなると費用負担が大きいため、これを軽減させるのが特例居住用財産の買換え特例の目的です。

 

(1) 買い換えの際の税負担を繰り延べ

 

特定居住用財産の買換え特例は、売却した家の金額より、新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡所得の課税を将来に繰り延べします。

特例を使った場合、譲渡所得は新居の購入代金と考えられ課税の対象にはなりません。売却時の譲渡所得の課税が一時的に繰り延べられる分、新居の購入費用を捻出しやすく買換えがしやすくなります。

 

(2) 免除ではないため注意

 

特例を使うことで売却時の譲渡所得への課税を繰り延べできますが、これは将来に先延ばしにしているだけで、免除されているわけではありません。売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せして計算し、新居売却をする場合は売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になります。一時的に税負担は軽くなるものの、将来的に新居売却をする場合にはまとめて精算が必要です。適用時には注意しなければなりません。

 

２．特定居住用財産の買換え特例の適用条件

 

特定居住用財産の買換え特例を適用させるには細かく条件があります。条件を満たしていないと買い換えでも適用はできないため事前確認が必要です。売る家と買う家、それぞれの条件を満たす必要があるため、両方の条件を把握して、事前準備を進める必要があります。

 

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ. 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

ロ. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

 

(2) 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例、もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。

 

(4) 売却代金が1億円以下であること。

この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。

 

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

 

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

 

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。

イ. 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ. 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

 

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

 

(9) 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

 

（PART2に続く）