特定居住用財産の買換え特例とは　PART2

―住まいの買換えで資金が必要な時に役立つ税金対策ー

 

（PART1より続く）

 

 

２．特定居住用財産の買換え特例の適用条件

 

(10) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

売る家の条件は非常に細かく設定されているため、特に注意が必要です。ひとつでも条件をクリアできていないと特例は適用できません。

 

買換え特例を受けるには、売却時点で居住年数が10年以上必要です。

すでに転居している場合でも、転居から3年以内なら特例を適用させることは可能です。マイホームの買換えの場合、家を売りに出している間は仮住まいに転居することもありますが、現在住んでいない場合でも、特例を受けることはできます。

 

売却の際には、住宅と敷地、あるいは借地権を一緒に売る必要があり、建物だけの売却だと、原則買換え特例の適用は認められません。また、敷地の所有期間も同様に10年以上必要なため、土地と建物はセットで考えるとイメージしておきましょう。

 

その他の特例利用では、特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例などは併用できませんが、同時に使うだけではなく、過去2年以内の使用も認められません。買い換えの前々年までに、特例を使用している場合は、その他の条件を満たしている場合でも、特定居住用財産の買換え特例は適用できないため注意が必要です。

 

買う家の条件もきちんと確認しておく必要があります。

 

買う家は、翌年の12月31日までに購入しなければなりません。

新居は旧家の売却から翌年の12月31日までに購入しなければなりません。

床面積の制限では、50平方メートル以上、500平方メートル以下に制限されます。

また、取得日の翌年12月31日まで居住しなければなりません。

 

３．特定居住用財産の買換え特例申請の手続き

 

(1) 確定申告が必要

 

特定居住用財産の買換え特例を適用するには、売る家と買う家の条件すべてを満たし、確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと、条件を満たしても特例は適用されないため注意が必要です。

 

(2) 確定申告に必要な書類

 

提出する書類で、条件を満たしているかを確認するため準備しておきます。不明な場合は税務署に確認します。

 

①内訳書

a.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］

b.売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類

イ. 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの（家屋の存在する場所に居住していた期間が10年以上であるものに限られます。）

ロ. 上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）

ハ. 上記イ又はロの家屋及びその家屋の敷地や借地権

ニ. 上記イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）

 

②所有が10年を超えることを証明する書類

売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの

 

③面積を明らかにするもの

買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの

 

④住民票

⑤売買契約書の写し

売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

 

⑥取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、耐火耐震建築物であることの証明書

買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書など

 

４．居住用財産の譲渡所得における3,000万円特別控除との違い

 

(1) 居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除は併用できない。

 

マイホームに適用できる特例では、3,000万円特別控除が挙げられますが、これは居住用財産の買換え特例とは異なり、特例の併用はできません。

 

(2) 居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除の違い

 

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除の大きな違いは、前提として、特定居住用財産の買換え特例は、買い換えを前提としていますが、3,000万円特別控除は、住宅の売却のみが対象です。

 

(3) 特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、どちらを適用させるべきか

 

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、どちらを適用させるべきかについては状況によって異なります。

 

・基本的には譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除を適用させ、3,000万円以上なら税負担を抑えるために資金的な状況から買換え特例を適用させることが多くあります。

・買換え特例だと課税を繰り延べているだけのため、買い換え時に新居購入費用＋譲渡所得の税金を支払う余裕があるなら、3,000万円特別控除を使って先に払ったほうが得だと言えます。資金状況に合わせて検討します。

・特定居住用財産の買換えで、今後新居を売却する予定がない場合にはメリットがあります。重要な判断基準となります。

 

まとめ

 

・特定居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたとき、売却した家の金額より新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

・特定居住用財産の買換え特例は、税の免除ではありません。

・適用要件は売る家、買う家双方に細かく設定されており、ひとつでも条件をクリアできていないと特例は適用できません。

・その他の特例利用との関係では、特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例などとの併用できません。