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不動産売却にはどのような税金がかかるのか?

―譲渡所得税などはどの程度かかるのかー

 

不動産売却時にかかる税金では、税務上の規則によって細かく取り決められ不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。また、譲渡する時期によっても税額が変化し、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。しかし、税金に関する知識がないと、後で大きな損をすることにもなりかねません。そのため、売却する前から、売却にはどのような税金がかかるのか、いくら位か、特例はあるのかなどについて理解しておく必要があります。

目次

1.不動産売却時にはどんな税金が課税されるのか

2.売却したら必ず必要な印紙税・登録免許税

3.売却して利益が出たら必要な住民税・譲渡所得税・復興特別所得税

4.居住用不動産売却の場合の特例

まとめ

 

1.不動産売却時にはどんな税金が課税されるのか

 

不動産を売却した時には、必ず必要な税金と利益が出た時に必要な税金があります。それぞれの内容を紹介します。利益が出た時に必要な税金では譲渡職税が重要ですが、税額を控除する特例もあり合わせて理解します。

 

2.売却したら必ず必要な印紙税・登録免許税

 

印紙税と登録免許税は、不動産の売却をすると必ず必要となる税金です。売買契約の締結と所有権移転に伴い必要となります。

 

(1) 印紙税

 

不動産売却時、不動産売買契約書に必要となるのが印紙で、印紙を購入し印紙税を支払います。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超~1億円以下の場合は60,000円でが、10万円を越える場合、令和4年3月31日まで軽減措置が適用されます。

 

契約金額  500万~1,000万円以下   軽減税額 5,000円(本則税額は   10,000円)

〃  1,000万~5,000万円以下   軽減税額10,000円(本則税額は   20,000円)

〃  5,000万~1億円以下       軽減税額30,000円(本則税額は  60,000円)

〃   1億円~5億円以下     軽減税額60,000円(本則税額は100,000円)

 

(2) 登録免許税

 

不動産売却時の所有権の移転に伴う不動産登記に必要となるのが登録免許税です。

登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%ですが、令和4年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、「固定資産税評価額」×1.5%です。

 

3.売却して利益が出たら必要な譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

 

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)、住民税(地方税)が課せられます。

2013年から2037年の間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わります。

これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから「分離課税」と呼ばれています。

 

(1) 譲渡所得とは

 

譲渡所得は、譲渡価格から売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を差し引いた額で、譲渡所得が課税対象となり、譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まりますから、不動産売却に必要な税金のうち最も重要となるものです。

 

*譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

 

例えば譲渡価格(売却価格)が5,000万円、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「5,000万円−(4,000万円+300万円)」で700万円が譲渡所得です。

 

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。

また、譲渡する不動産が居住用(マイホーム)であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます(別項目で詳細紹介)。

特別控除が適用される場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

*譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)―特別控除額

 

(2) 譲渡所得計算でのポイント

 

譲渡所得を計算する上で押さえておくべきポイントをみていきます。

 

①不動産の所有期間によって税率が変わること。―長期譲渡所得と短期譲渡所得―

 

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングで、その土地・建物の所有期間によって、5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。

 

長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。所有期間によって税額に大きな差が出るので、不動産を売却する際は所有期間の確認が必要です。譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、売却した年の1月1日現在です。

 

所得税率は短期譲渡所得では30%、長期譲渡所得は15%、住民税率は短期譲渡所得では9%、長期譲渡所得は5%が基準となっています。なお、2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。

 

譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、次の通りです。

a.短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

b.長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

c.長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)

譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

譲渡所得6,000万円超の部分:20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

②取得費、売却費用とは

 

譲渡所得税計算では、譲渡所得からは取得費と売却費用が差し引きできますが、取得費、売却費用として当てはまるものは具体的に次のようなものです。

a.取得費、売却費用

取得費、売却費用には、次のようなものがあります。

・土地、建物の購入費用、建築費用

・購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料

・購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。

・土地を自ら取得している場合の埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用、測量費

・古家があった場合の解体費用

なども含めることができます。

ただし、売却とは関係ない測量費は譲渡費用にならなかったり、土地の造成費用は譲渡費用ではなく取得費に扱ったりする場合もあり注意が必要です。

b.建物の場合には減価償却が必要

一方、マンションや一戸建て等の建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。居住用の場合、以下の計算式で算出することができます。なお、事業用不動産の場合は計算式が異なります。

 

*建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

 

なお建物構造により耐用年数と償却率が定められています。

・木造       耐用年数33年 償却率0.031

・軽量鉄骨     耐用年数40年 償却率0.025

・鉄筋コンクリート 耐用年数70年 償却率0.015

 

③取得費が分からない場合は?

 

なお、親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いことでしょう。その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。

 

4.居住用不動産売却の場合の特例

 

居住用不動産売却で譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば次のような特例があります。

①3,000万円特別控除の特例(別項目で詳しく紹介します)
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例(別項目で詳しく紹介します)

 

まとめ

・売却時にかかる税金では、売却したら必ず必要な税金(印紙税、登録免許税)と売却して利益が出たときに必要な税金(譲渡所得税、住民税、復興特別所得税)があります。

・中心となる税では譲渡所得税があります。譲渡所得額に応じて所得税と住民税が決まりますから不動産売却に必要な税金のうち最も重要となるものです。

・譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を譲渡価格から差し引いた額で、譲渡所得が課税対象となります。

*譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

・不動産の所有期間によって税率が変わり、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

・居住用不動産売却の場合には、3,000万円特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例があり条件を満たせば大きな節税になります。

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