不動産売却で損をした時の税金対策

 

マンションや土地、戸建などの不動産を売却した時に、必ずしも利益が上がるわけではありません。売却対象となる不動産物件周辺の地域開発が進行し、利便性が急に高まったなどの理由で地価が大幅に上昇している場合を除き、バブル時代とは異なり、景気の影響もあり、購入時より売却時の不動産価格が値上がりしていることはあまりありません。特に、建物であれば時間と共に不動産の価値は下落します。そのような時には、税制面での優遇措置を最大限活用して、損失を少しでも少なくすることができます。知っておくべき不動産売却で損をした時の税金対策を紹介します。

目次

１. 売って損した時に使える税金の特例

(1) 「損益通算」

(2) 「繰越控除」

２. 買い替えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除

(1) 概要

(2) 譲渡資産の条件

(3) 買換え資産の条件

(4) 他の特例利用との制限

３. 買い替えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除

(1) 譲渡資産の条件

(2) 転居等の条件

(3) 住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が特例の限度額

４. 特例の適用のためには確定申告が必要

(1) 特例の適用のためには確定申告が必要

(2) 確定申告の実施時期

(3) 提出書類とは

まとめ

 

１．売って損した時に使える税金の特例

 

損失が出たということは、当然ながら売却による収益が発生していないので、その所得に対する所得税や復興特別所得税、そして住民税は発生しないことになります。

また、不動産売却で損失が発生した場合の損失を譲渡損失と呼びます。譲渡損失が発生した場合に税金の特例があります。譲渡損失の特例は、売却損が大きかった場合に特に有効で、売却損が発生することに対する不安感に対して税制面での優遇を設けることにより、売り控えを抑制する目的があります。

 

(1) 「損益通算」

 

譲渡損失には売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる損益通算の方法があります。

つまり、所得の黒字部分から不動産の売却で出た損益を差し引いた残りがその年の所得とみなされ課税対象になります。

この損益通算の制度を利用するためには、次のような条件があります。

・源泉徴収を受けている必要がある。

・特例の要件を満たす必要がある。

・確定申告をする必要がある。

 

(2) 「繰越控除」

 

さらに売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除を利用できる場合があります。これが「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。

この特例は売った年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できるので、売った年と合わせて最長4年間の所得税等や住民税がゼロになったり軽減されたりします。

この特別控除の特例を受けるためには、確定申告をしなければなりません。

 

２．買い替えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除

 

買い替えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除について、「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」という特例があります。

この特例は、マイホームの譲渡損失をその年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から差し引くこと（繰越控除）ができる特例です。

 

(1) 概要

 

①買換えにあたり住宅ローン控除も併用が可能

②住民税の所得の計算でも繰越控除が適用できる。

③ただし合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません。

 

(2) 譲渡資産の条件

 

①譲渡する人の居住用に供していること

②所有期間が譲渡年の1月1日で5年超であること

③売却した年の12月31日までの譲渡であること

④敷地の売買には500㎡まで制限があること

⑤合計所得金額が3000万円以内（合計所得金額が3000万円を超える場合は、その年は繰越控除を受けられません。）

 

(3) 買換え資産の条件

 

①売却年の1月1日又はその前年からの売却の翌年の12月31日までに借入れにより取得すること

②取得年の翌年12月31日までに居住すること

③床面積50㎡以上であること

④繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること

⑤借入先は親族以外の所定の金融機関等であること

⑥返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得すること

などがあります。

 

(4) 他の特例利用との制限

 

この特例は、自宅を売却した年の前年と前々年に次の特例を利用していると適用されません。

・所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

・3000万円特別控除

・買換え特例

 

また、売却した年の3年前以内に別の自宅でこの特例や、つぎの3で述べる「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例」を受けている場合も適用されません。

 

 

３．買い替えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除

 

譲渡損失の繰越控除の特例には買い替えなくても利用できるタイプがあります。それが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

 

(1) 譲渡資産の条件

 

①住宅は譲渡した年の1月1日現在で、保有期間が5年を超えるもの。

②譲渡は一定の親族以外の人に対する譲渡であること

③譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること

④売却した年の12月31日までの譲渡であること

⑤自宅の売却価格がその住宅ローン残高を下回っていること

など

なお、譲渡した人の合計所得金額が3,000万円以下でないとこの繰越控除の特例は適用できません。

 

(2) 転居等の条件

 

転居等についてとくに条件はありません。貸家や実家に引っ越しても適用に支障はありません。

 

(3) 住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が特例の限度額

 

この特例で損益通算と繰越控除の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が限度額となります。

 

＊特例対象の限度額：住宅ローン残高－売却価格

 

また、住宅ローン控除については、ローンの対象となる居住用財産に居住していないので、たとえ、売却後5年目以降の年末にローンの残債があったとしても住宅ローン控除は適用できません。

 

４．特例の適用のためには確定申告が必要

 

(1) 特例の適用のためには確定申告が必要

 

不動産売却によって所得を得た場合とは異なり、譲渡損失そのものは確定申告をする義務はありません。しかし、特例の適用のためには確定申告が必要です。

 

(2) 確定申告の実施時期

 

譲渡損失の繰越控除の特例を利用するには、マイホームの買換えの場合も、買換え目的ではない場合も、売却した翌年に確定申告する必要があります。また2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書を税務署に提出しなければなりません。

 

(3) 提出書類とは

 

譲渡損失の繰越控除のタイプにより、提出書類も若干異なります。

 

①マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

 

必要書類は、下記になります。

・確定申告書

・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

・売却する不動産に関する書類（居住している、または居住していた家屋であることを示す書類）

・登記事項証明書や売買契約書の写しなど

・買換える不動産に関する書類（購入した年月日、家屋の床面積がわかるもの、登記事項証明書や売買契約書の写しなど）

・年末における住宅借入金等の残高証明書

・マイホームとして使用を開始する予定年月日とその他の事項を記載したもの（確定申告書の提出の日までに、買換えた住宅に住んでいない場合）

 

②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

 

必要書類は、下記になります。

・確定申告書

・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

・売却する不動産に関する書類（登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの）

・譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）

 

まとめ

 

・売却損が出れば所得税や復興特別所得税、住民税は発生しません。

・譲渡損失には売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる損益通算の方法があります。

・売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「譲渡損失の繰越控除」という特例があります。

・譲渡損失の繰越控除には2つのタイプがあります。１つは、自宅を買い替えるときに利用できるタイプで、これを「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と言います。2つは、買い替えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除で「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と言います。それぞれに要件があります。

・特例の適用のためには確定申告が必要です。