マイホームを売った時の3,000万円の特別控除の特例

 

不動産を売って売却益が出たときは、売却益には「譲渡所得税」が課せられます。しかし、譲渡所得税には、この「3,000万円の特別控除」という特例が適用される場合があり、適用されれば譲渡所得税を抑えることができ大きな節税メリットがあります。対象はあくまでも居住用財産に限られます。また、適用要件が細かく定められています。マイホームを売ったときの節税の基本の譲渡所得の3,000万円の特別控除の内容、適用要件、手続きなどについて説明します。

目次

１. 居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

(1) 居住用財産の譲渡の場合の3,000万円特別控除とは

(2) 3,000万円特別控除がされた場合の譲渡所得の計算式

２. 特別控除を受けられる適用の要件とは？

(1) 下記のいずれかを満たすマイホームであること

(2) 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

(3) 売却した年の前年、前々年に、3000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

(4) 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと

(5) 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

(6) 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

３. 特別控除を受けられない適用除外

４. ケースにより適用される可能性があるもの

(1) 空き家相続の場合

(2) 取り壊した後に譲渡した場合

(3) 土地や建物を誰かと共有している場合

(4) 賃貸併用の場合

(5) 店舗併用の場合

５. 特別控除を受けるための必要な手続き

(1) 申請期間

(2) 必要書類

６. その他の特例との併用は？

まとめ

 

１．居住用財産譲渡での3,000万円特別控除とは

 

(1) 居住用財産の譲渡の場合の3,000万円特別控除とは

 

不動産を売って得た「売却益」には「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税では居住用財産の譲渡の場合には「3,000万円の特別控除」という特例が適用される制度があります。

正確には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言い、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度です。

 

譲渡所得が3,000万円以上であれば3,000万円が控除され、3,000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。

 

(2) 3,000万円特別控除がされた場合の譲渡所得の計算式

 

「譲渡所得」の計算式は、

課税譲渡所得[利益]＝譲渡価格[売却価格]－（取得費＋譲渡費用）[購入価格]ですが、

「3,000万円の特別控除」を適用する場合、計算式は次のようになります。

 

＊課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）―3,000万円

 

譲渡所得税は、上記の課税譲渡所得に税率を掛けたものになります。

 

①取得費とは

取得費とは売却したマイホームの購入代金や建築代金です。また仲介手数料や各種税金、リフォーム費用なども含まれます。

 

取得費になるものは次のようなものです。

・売却した不動産の購入代金や建築代金

・購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）

・仲介手数料

・リフォーム費用

・住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利子

 

②減価償却費

取得費のうち中古建物の住宅家屋の購入代金や購入費用については、買ったときの代金がそのまま取得費になるわけではありません。建物は時間の経過によって価値が減少していくので、その減少分を減価償却費として差し引く必要があるのです。

減価償却費の計算方法は建物が事務所や賃貸住宅など事業用か、自宅など非事業用かで異なります。

非事業用であるマイホームの減価償却費は以下の計算式で求めます。

 

＊減価償却費＝（建物購入代金＋建物購入費用）×90％×償却率×経過年数

 

計算式の中の償却率は建物の用途や構造で変わります。

 

③譲渡費用とは

譲渡費用とはマイホームを売却したときの費用です。

 

具体的には以下のような費用が挙げられます。

・仲介手数料

・売買契約時の印紙税

・貸していた不動産を売るため、借家人に物件を明け渡してもらうために支払った立退料

・売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金

・借地上の不動産を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

 

２．特別控除を受けられる適用の要件とは？

 

3,000万円特別控除の適用要件は複数あります。全てを満たしている必要があります。

 

(1) 下記のいずれかを満たすマイホームであること

 

①現在、主に住んでいる自宅であること

 

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること

 

②転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること

 

以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

 

③土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していないこと

 

（イ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

（ロ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

 

④単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物であること

 

(2) 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

 

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

・特別な関係とは

夫婦や親子などを指す配偶者や直系血族のことです。

・生計を一にするとは

日常生活の資金や資本を共にしていることであり、同居や別居に関わらず、家族と生活費を共有している場合をいうものです。

 

(3) 売却した年の前年、前々年に、3000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

 

(4) 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと

 

(5) 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

 

(6) 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

 

３．特別控除を受けられない適用除外

 

この特例は、次のような家屋には適用されません。

 

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

 

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

 

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

 

４．ケースにより特別控除が適用される可能性があるもの

 

以下のような場合、一定の要件が満たされていれば特別控除が適用される場合もあります。

 

(1) 空き家相続の場合

 

被相続人が住んでいた家で戸建て空き家の場合、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。一時的に誰かが住んだり、建て替えを行ったりすると適用されません。

 

(2) 家屋を取り壊した後に敷地を譲渡した場合

 

居住用財産の家屋を取り壊して譲渡する場合は、1年以内の売買契約、住まなくなってから3年目の年末までの引渡しを行えば控除が適用されます。

しかし、対象の敷地は、駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと適用除外になります。

 

(3) 土地や建物を誰かと共有している場合

 

土地や建物を誰かと共有している場合、適用されるかどうかは共有者ごとに判断されます。共有者は各々が特例を申請できます。

 

(4) 賃貸併用の場合

 

住んでいる建物の一部を賃貸として貸し出している場合でも、自分が居住のために使用していた居住用家屋の部分については適用可能です。

 

(5) 店舗併用の場合

 

建物の一部が店舗になっている場合も、賃貸併用の場合同様、自身の居住のために使用していた部分については適用可能です。

 

５．特別控除を受けるための必要な手続き

 

売却する不動産が適用要件に当てはまったら、確定申告が必要です。申請の期間はいつまでか、必要書類には何があるのかを紹介します。

 

(1) 申請期間

 

3,000万円特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。

 

(2) 必要書類

 

特例を受けるための確定申告書と関連書類が必要です。

 

①確定申告書・譲渡所得の内訳書

②戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し

マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などに必要です。

③譲渡した土地・建物の全部事項証明書

④売却時の書類の写し

⑤取得時の書類の写し

⑥住民票の写しあるいはマイナンバーカード

 

６．その他の特例との併用は？

 

居住用財産の特例には、他に、次のようなものがあります。

①10年超所有の場合の軽減税率の適用

②特定居住用財産の買換え特例

3,000万円特別控除と①の併用は可能ですが、②との併用はできません。

 

＊国税庁「マイホームを売ったときの特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

まとめ

 

・居住用財譲渡で3,000万円特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売ったとき所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

・3,000万円特別控除の適用要件は次のようなものです。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること

②物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

③売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

④売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと

⑤売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

⑥災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

・特別控除を受けられない適用除外は下記の3つなどです。

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋