自宅売却における「10年超所有軽減税率」とは

 

自宅の売却では誰もが「購入したときより高く売りたい」と考えますが、利益が出ると譲渡所得税などが課税され、税率もかなり高くなっています。しかし長期間所有した居住用財産（自宅）には軽減税率の特例があるため、売却益に対する税金はかなり安くなります。ここでは、10年以上所有した自宅の売却に有利な軽減税率の特例を紹介します。また、この特例は3,000万円特別控除との併用も可能です。

目次

１. 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは

２. 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用要件

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。

(5) 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

３. 軽減税率

(1) 軽減税率

(2) 課税長期譲渡所得金額

(3) 一般税率と軽減税率の特例の違いを比較

４. 居住用財産の3000万円特別控除と併用可能

５. 適用を受けるための手続

まとめ

 

１．10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは

 

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、戸建てやマンションなどの居住用不動産を売却する場合、10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用される制度です。

 

譲渡所得税や住民税などを合わせ、譲渡所得6,000万円超の部分については、20.315%の税率になるところ、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については特例を使えば14.21％まで税率が下がります。

 

２．10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用要件

 

この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

 

なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

①取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

②その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

③家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

 

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

 

一度軽減税率の特例を使うと3年経過しなければリセットされません。

 

(4) 売った家屋や敷地について、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。

 

ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

 

(5) 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

 

「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

３．軽減税率

 

(1) 軽減税率

 

平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

 

①譲渡所得6,000万円以下の部分

所得税10.21％（所得税率10%＋復興特別所得税2.1%）

住民税4％

合計14.21％

 

②譲渡所得6,000万円超の部分

所得税15.315％

注：(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円

住民税5％

合計20.315％

 

(2) 課税長期譲渡所得金額

 

課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。

＊（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額

 

取得費とは自宅の購入費用で、諸経費には不動産会社に支払う仲介手数料などが含まれます。計算結果がプラスであれば利益が出ている状態ですので、譲渡所得税などの税金が課税されます。

 

(3) 一般税率と軽減税率の特例の違いを比較

 

不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の3種類が課税されます。

税率は所有期間によって変わり、一般的な税率は以下のようになっています。

 

・5年以下の短期所有： 39.63％（譲渡所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）

・5年以上の長期所有 ：20.315％（譲渡所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

所有期間が10年超のマイホームは長期所有に分類されるので、売却益には20.315％の税率を適用しますが、軽減税率の場合は譲渡所得に応じて以下の税率が適用されます。

 

・譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：14.21％

・譲渡所得のうち6,000万円以上の部分：20.315％

 

譲渡所得が6,000万円以下であれば税率は6.105％下がるので、一般税率に比べて税負担はかなり軽減されます。

 

＊国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

 

４．居住用財産の3000万円特別控除と併用可能

 

この特例は、「3,000万円の特別控除の特例」と軽減税率の特例と併用が可能です。

 

ただし、適用要件があり、条件を満たしていない場合は使えません。その主な条件は以下の点などです。

 

①自宅（居住用財産）を売っていること

②親子や配偶者といった特殊関係者への売却ではないこと

③売却した年から数えて、前年および前々年にこの特例の適応を受けていないこと

④以前に住んでいた家を売った場合は、自分が所有者として住んでいたことがあり、なおかつ住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る必要があること

などです。

 

５．適用を受けるための手続

 

この特例を受けるためには、下記の書類を揃えて確定申告をすることが必要です。

・必要書類

①譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕

②売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

 

なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他マイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを併せて提出します。

 

まとめ

 

・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、戸建てやマンションなどの居住用不動産を売却する場合、10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用される制度です。

・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用要件は次のような点です。

①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

②売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

③売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

④売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。

⑤親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

・軽減税率は課税所得が6,000万円を分岐点として異なり6,000万円以下の場合にメリットが大きくあります。

①譲渡所得6,000万円以下の部分

所得税10.21％（所得税率10%＋復興特別所得税2.1%）、住民税4％、合計14.21％

②譲渡所得6,000万円超の部分

所得税15.315％、住民税5％、合計20.315％