マイホームを買い替えて「損が出た場合」の税制の特例

 

マイホームを売却譲渡した場合の税制の特例は５つあり、そのうち3つは譲渡益が出た場合で、2つが譲渡損をした場合です。マイホームを売って損が出た場合の税制の特例とは、

➀居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と②居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の２つです。相続以外で自宅を取得し、転勤や転職で買い替えをする場合は多くの場合、損をすると思います。そのような場合に活用できる可能性のある、買い替えに関わる「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の概要、要件などについて紹介します。

目次

１. 「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について

(1)「特例」とは

(2)「特例」の対象者または対象物

(3)「特例」の対象税目

２. 「特例」の適用要件

(1) 譲渡資産の要件

(2) 買換え資産の要件

３. 「特例」の適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合

(2) 損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

４. マイホームを買い換えた場合の譲渡損失が生じた年の、損益通算と繰越控除の順序

(1) 損益通算の順序

(2) 繰越控除の順序

まとめ

 

１．「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(以下「特例」)について

 

(1) 「特例」とは

 

土地建物等を譲渡して譲渡損失の金額が生じた場合、原則として、その損失の金額を土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と、「損益通算」することはできません。また、「繰越控除」もできません。「損益通算」とは、プラスの所得から譲渡損失を引いて計算できるものです。「繰越控除」とは、損失額をその年だけでなく、譲渡損失額に至るまで、年ごとに順に繰り越して引くことができることです。

 

ただし、特例により、一定の条件のもと損益通算と繰越控除ができます。

 

「特例」とは、一定のマイホームの譲渡による譲渡損失の金額については、土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額は、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができる制度です。

 

控除する対象は、給与等の源泉所得税やその他の納税した所得税です。所得税を納税していない場合は対象にはなりません。また、納税した所得税が控除できる額よりも少ない場合は納税した範囲で還付されます。

 

➀譲渡所得とは

 

マイホームなどの不動産を売却したときに発生するのが「譲渡所得」です。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。譲渡所得がマイナスになれば譲渡損失となります。

 

〇譲渡所得＝譲渡価額※1－取得費※2－譲渡費用※3

 

※1　譲渡価額とは売却価額です。

※2　取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

※3　譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

 

②損益通算及び繰越控除とは

 

譲渡した年に発生した損失を、翌年以後3年間にわたり繰り越して、譲渡損失額に至るまで計算でき、他の給与所得等の所得と「損益通算」して、プラスの所得から譲渡損失を引いて計算することができます。

 

(2) 「特例」の対象者または対象物

 

「特例」の対象者は、マイホーム（旧居宅）を売却して譲渡損失が生じた人で、新たにマイホーム（新居宅）を購入した人です。

 

(3) 「特例」の対象税目

 

所得税（譲渡所得）

 

２．「特例」の適用要件

 

「特例」を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

 

(1) 譲渡資産の要件

 

譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地が対象です。

 

譲渡の年の1月1日における所有期間が、5年を超える資産（旧居宅）で、日本国内にあるものの譲渡であることを必須とした上で、下記のいずれかに該当するものであることです。

 

➀自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

 

②以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

 

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。

 

ａ. 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

ｂ. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ｃ. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

③災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していた場合、その敷地を災害があった日から3年を経過する日（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日）の属する年の12月31日までに売ること。

 

(2) 買換え資産の要件

 

➀譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある資産（新居宅）で、家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

 

②買換資産（新居宅）を、取得した年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること、または、供する見込みであること。

 

③買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において、買換資産について返済期間10年以上の住宅ローンを有すること。

 

３．「特例」の適用除外

 

(1) 繰越控除が適用できない場合

 

➀旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合

 

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

 

②繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

 

③合計所得金額が3,000万円を超える場合

 

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

 

(2) 損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

 

➀旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合

 

特別の関係には、親子や夫婦のほか、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

 

②旧居宅を売却した年の前年、および、前々年に次の特例を適用している場合

 

ａ. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

ｂ. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

ｃ. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

ｄ. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

 

③旧居宅を売却した年、または、その年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または、受けている場合

 

④売却の年の前年以前3年内の年において生じた、他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買い換えた場合の、譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合

 

＊国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

 

４．マイホームを買い換えた場合の譲渡損失が生じた年の、損益通算と繰越控除の順序

 

(1) 損益通算の順序

 

➀まず、その年分の経常所得の金額（利子、配当、不動産、事業、給与、雑所得の金額）について、損益通算の規定による控除を行います。

 

②次に、この特例の譲渡損失の金額を次のイからトの所得金額から控除します。

イ　総合短期譲渡所得の金額

ロ　総合長期譲渡所得の金額

ハ　一時所得の金額

ニ　土地等に係る事業所得等の金額

ホ　経常所得の金額

ヘ　山林所得の金額

ト　退職所得の金額

 

(2) 繰越控除の順序

 

➀まず、その年分の損益通算の規定による控除を行います。

②次に、その年の前年以前3年内に純損失の金額がある場合には、純損失の繰越控除を行います（繰越控除は、最も古い年分に生じた純損失の金額から順次控除します。）

③その上で、この特例による繰越控除を行いますが、この場合、次のイからヘの所得金額から順次控除します。

イ　分離長期譲渡所得の金額

ロ　分離短期譲渡所得の金額

ハ　総所得金額

ニ　土地等に係る事業所得等の金額

ホ　山林所得金額

ヘ　退職所得金額

 

＊国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の順序」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/3382.htm

 

まとめ

 

・「特例」とは、一定のマイホームの譲渡による譲渡損失の金額については、土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額は、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができる制度です。

・控除する対象は給与等の所得税で納めた源泉所得税です。

・損益通算とは、譲渡した年に発生した損失を翌年以後3年間にわたり、他の給与所得等と「損益通算」することができます。損益通算とは、プラスの給与所得からマイナスの譲渡損失を引いて計算できるものです。

・譲渡資産の要件は、下記のものなどです。

➀自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

②以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

・買換え資産の要件は、下記のものです。

➀譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある資産（新居宅）で、家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

②買換資産（新居宅）を、取得した年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供することまたは供する見込みであること。

③買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において、買換資産について返済期間10年以上の住宅ローンを有すること。