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マイホームを売って損が出た(買換えではない)場合の税制の特例

転勤や転職で苦労して購入した自宅を売却せざるを得ない場合があります。特別の土地の高騰などのある地域以外では多くの場合、マイホームを売って損が出るのではないでしょうか？買い替えの場合もありますが、そうでない場合の、マイホームを売って損が出た場合の税制の特例に、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。その内容と適用の要件などを紹介します。

１．「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(以下、「特例」)について

(1) 「特例」とは

「特例」とは、住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る価額で売却して、損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができ、さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することができる制度です。

この「特例」は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。

(2) 「特例」適用のメリット

売った年から譲渡の年から翌年以後3年間、最長4年間の所得税・住民税等が軽減されるものです。

不動産を売却したときの譲渡所得がプラスの場合は、所得税・復興特別所得税と住民税が課税されますが、譲渡所得がマイナスの場合は、売って損をしたことになり譲渡損失となります。

譲渡損失には、所得税や住民税がかかりませんが、それだけでなく次のメリットがあります。

➀損益通算

損益通算とは、売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる方法です。

②繰越控除

繰越控除とは、売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける方法です。

「特例」では、売った年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できるので、売った年と合わせて最長4年間の所得税等や住民税がゼロになったり軽減されたりできます。

(3) 対象の税

所得税

(4) 譲渡損失の損益通算限度額

譲渡損失の損益通算限度額については、マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から、売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります。

＊売却代金―購入代金＝譲渡損失額

借入金残高―売却代金＝損益通算限度額

例）売却代金（2,000万円）―購入代金（6,000万円）＝譲渡損失額（4,000万円）

借入金残高(3,000万円)―売却代金（2,000万円）＝損益通算限度額(1,000万円)

譲渡損失額は損益通算限度額以内ですので全額が対象となります。

２．「特例」の適用を受けるための要件

(1）自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。

(2) 以前に住んでいたマイホームの場合の要件

以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。

➀取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

②その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

③家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(3) 所有期間が5年を超えるマイホームであること。

譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合の要件

災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していた場合、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。

(5) 10年以上の住宅ローンの残高があること。

譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

(6) マイホームの譲渡価額が上記（5）の住宅ローンの残高を下回っていること。

オーバーローンになります。

３．「特例」の適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

➀親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

②マイホームを売却した年の前年および前々年に次の特例を適用している場合

ａ. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

ｂ. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

ｃ. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

ｄ. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

③マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

④マイホームを売却した年、または、その年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合、または、受けている場合

（注）この特例と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

＊国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

４．この「特例」（居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との相違

この「特例」と、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(以下、「買い替えの場合」)との基本的相違は、オーバーローンであることです。

オーバーローンとは、売却した不動産の住宅ローン残高が売却価額よりも大きいことをいいます。損益通算の限度額が、譲渡損失ではなく借入金残高（オーバーローン）の額であることです。

・所有期間や所得の要件は「買い替えの場合」と同じ

この特例の対象となるのは所有期間5年超の自宅で、合計所得3,000万円以下の年だけなどの適用要件は、「買い替えの場合」の特例とほぼ同じです（敷地面積500平方メートル以下の部分のみという要件はない）。

・この「特例」と「買い替えの場合」の特例との相違は、次の点です。

➀売却した自宅について、売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること

②自宅の売却価格がその住宅ローン残高を下回っていること

③買い替えなくても、賃貸住宅や実家に引越してもよいこと

５．特例に必要な手続きは？

売却した翌年と繰越控除を受ける年に確定申告が必要です。2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書を税務署に提出する手続きが必要です。

まとめ

・「特例」とは、住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る価額で売却して、損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができ、さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することができる制度です。

・この「特例」は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。

・この「特例」と、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との基本的相違は、オーバーローンであることです。