「小規模宅地等の特例」で相続税を最大80%減額！

 

相続が発生した時、被相続人が住んでいた自宅を始め、受け継ぐ財産のなかに不動産中でも土地が含まれる例は少なくありません。土地を相続するのはいいけど、相続税の負担が心配という人も多いとは思いますが、税制でぜひ知っておかなければならないのが、小規模宅地等の特例という制度です。この特例が適用されると、土地の相続税評価額を最大80％減額することができる大きなメリットがあります。小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等について解説します。

目次

1． 相続税の「小規模宅地等の特例」とは？

2． 相続税に関する小規模宅地等の特例の要件とは

(1) 被相続人の居住の用に供されていた宅地等

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等

3． 小規模宅地等の特例の限度面積と減額率の計算方法は？

4． 小規模宅地等の特例の注意点

(1) 被相続人が老人ホームに入居していた場合

(2) 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合

5． 小規模宅地等の特例の申告

(1) 必ず添付しなければならない書類

(2) 被相続人と同居していた場合

(3) 被相続人と同居していなかった場合

(4) 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

まとめ

 

１．相続税の「小規模宅地等の特例」とは？

 

小規模宅地等の特例とは、相続した土地の相続税評価額（相続税を算出する際に基となる評価額）を、330平方メートルを限度に最大80％減額できる制度です。

 

なぜ、このような特例があるのかという理由ですが、一般的に土地は高額なので、相続税も多額になりがちです。相続税は現金一括払いが原則ですから、なかには土地を売却しないと納税資金が用意できない人もいます。そうなると、住まいを失ってしまうことにもなりかねず、こうした状況に陥らないための制度が必要となるためです。

 

なお、小規模宅地等の特例には、次の4種類があります。ここでは、特定居住用宅地等について紹介します。この記事において、小規模宅地の特例の表記は、特定居住用宅地等に関するものです。

 

➀特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

④貸付事業用宅地等

 

２．相続税に関する小規模宅地等の特例の要件とは

 

特定居住用宅地等に関する小規模宅地等の特例を活用するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。土地を相続すれば、すべての場合において特例を活用できるというわけではありません。

特定居住用宅地等の小規模宅地等の対象は、被相続人等が住宅として使っていた土地のことでいわゆる親の自宅などです。

 

この特例の適用の要件ですが、次のいずれかを満たす必要があります。

 

(1) 被相続人の居住の用に供されていた宅地等

 

被相続人が住宅として使っていた土地で次の者が取得する場合です。

 

➀配偶者

②被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族

 

上記親族の要件としては、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

 

③上記➀②以外の親族で下記要件をすべて満たすもの

（注：一定の経過措置があります）

 

a． 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない者ではないこと。

b． 被相続人に配偶者がいないこと。

c． 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと。

d． 相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます）に居住したことがないこと。

e． 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。

f． その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等

 

被相続人の生計一にする親族が、住宅として使っていた土地で、次の者が取得する場合です。

 

➀配偶者

②被相続人と生計を一にしていた親族

 

要件としては、相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることです。

 

＊国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

https://www．nta．go．jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124．htm

 

３．小規模宅地等の特例の限度面積と減額率の計算方法は？

 

特例が適用されると、被相続人が居住の用に使用していた土地では、330平方メートルを限度に80％まで評価額を減額することができます。

 

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等（特定居住用宅地等）の計算方法は次のようなものです。以下の条件の土地を相続したとして計算します。

 

・土地が相続税評価額　4,000万円、面積　300平方メートルの場合

特定居住用宅地等の限度面積は330㎡以下ですから、この場合はすべて80％の減額が適用されます。計算式は次のとおりです。

＊土地相続税評価額（4,000万円）―土地相続税評価額（4,000万円）×80％＝800万円

 

・土地の面積が330平方メートルを超えていた場合の計算方法

たとえば、相続税評価額が4,000万円、面積が500平方メートルだった場合は、

＊土地相続税評価額（4,000万円）―土地相続税評価額（4,000万円）×330平方メートル÷500平方メートル×80％＝1,888万円

 

４．小規模宅地等の特例の注意点

 

小規模宅地等の特例を活用する際には、次の二つの注意点があります。

 

①被相続人が老人ホームに入居していた場合

②相続時精算課税制度で土地を贈与した場合

(1) 被相続人が老人ホームに入居していた場合

 

被相続人が自宅を出て老人ホームに入居していた場合でも一定の理由があれば、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。理由としては、以下のものが挙げられます。

 

➀被相続人が要介護または要支援などの認定を受けていること

②被相続人が入居した老人ホームが老人福祉法に規定する特別養護老人ホームなどであること

③被相続人の自宅が老人ホーム入居後に貸付けされておらず、被相続人と生計を一にしていた親族以外の人の居住の用にされていないこと

 

(2) 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合

 

相続時精算課税制度とは贈与税の負担を一時的になくす制度です。60歳以上の親または祖父母から、18歳以上の子または孫に贈与を行う場合、2,500万円までを非課税にできます。ただし、相続時には贈与額を相続財産に加えて計算するため税の繰り延べとなるものです。

 

この制度を利用して土地を贈与した場合は、小規模宅地等の特例を使うことができなくなります。

 

５．小規模宅地等の特例の申告

 

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告手続きを期限内（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内）に行わなければなりません。

相続税の申告書に添付する書類としては、次のものが挙げられます。

 

(1) 必ず添付しなければならない書類

 

・「被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本」あるいは「法定相続情報一覧図」の写し

・遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し

・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

上記に加え、被相続人と同居していたかいなかったによって、必要な書類も異なってきます。

 

(2) 被相続人と同居していた場合

 

特例の適用を受ける宅地等に自身が住んでいることを明らかにする書類（マイナンバーがある場合は不要）

 

(3) 被相続人と同居していなかった場合

 

・相続開始前3年以内の住所等を明らかにする書類（マイナンバーがある場合は不要）

・登記簿謄本や賃貸借契約書など相続開始前3年以内に住んでいた家屋が、自己・配偶者・3親等以内の親族または同族会社等が所有する家屋でないこと、または相続開始時に自己が居住している家屋を相続開始以前に自己が所有したことがないことを証明する書類

 

(4) 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

 

被相続人の戸籍の附票の写し、介護保険の被保険者証の写しや障害者福祉サービス受給者証の写しなど、施設への入所時における契約書の写しなど

 

まとめ

 

・小規模宅地等の特例とは、相続した土地の相続税評価額（相続税を算出する際に基となる評価額）を、330平方メートルを限度に最大80％減額できる制度です。

・小規模宅地等の特例には、次の4種類があります。ここでは、特定居住用宅地等について紹介します。

➀特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

④貸付事業用宅地等

・相続税に関する特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例の要件における、被相続人の居住の用に供されていた宅地等では、次の者が取得する場合です。

➀配偶者

②被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族

③その他

・相続税に関する小規模宅地等の特例の要件における、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等では、次の者が取得する場合です。

➀配偶者

②被相続人と生計を一にしていた親族

・小規模宅地等の特例を活用する際には、次の二つの注意点があります。

①被相続人が老人ホームに入居していた場合

②相続時精算課税制度で土地を贈与した場合