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不動産税制特例を併用できるケース
不動産税制特例を併用できるケース
不動産の税制では特に居住用の物件において税負担の軽減のための特例が設定されています。限定されてはいますが特例を併用できる場合があります。控除の金額が大きいものについてはメリットがあります。ただし、税務当局からすれば税の控除については一定の範囲にとどめたいため、特例の併用は多くの場合できません。不動産税制特例を併用できるケースについて紹介します。
目次
1． 相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と併用できるケース
(1) 自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、又は、自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能
(2) 相続財産譲渡時の取得費加算特例といずれかの併用が可能
(3) 小規模宅地等の特例との併用も可能
(4) 租税特別措置法の他の特例との併用が可能
2． 自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と併用できるケース
(1) 他の特例との併用制限
(2) 譲渡所得税の軽減税率
3． 住宅ローン控除と併用できるケース
まとめ
１．相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と併用できるケース
相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例はいわゆる「空き家特例」と言われるものです。
空き家特例は、租税特別措置法で規定されている特例です（租税特別措置法第35条3項）。譲渡価額要件は１億円以下です。
(1) 自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、又は、自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能
➀どちらかの選択
この特例は、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除又は自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能です。どちらかの選択になります。
②自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除と同一年内に併用する場合、２つの特例合わせて3,000万円が控除限度額
自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除との併用では、同一年内に併用する場合、２つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となります。
(2) 相続財産譲渡時の取得費加算特例といずれかの併用が可能
この特例と相続財産譲渡時の取得費加算特例といずれかの併用が可能です。
相続財産譲渡時の取得費加算特例とは、相続により取得した土地、建物などを、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です（租税特別措置法第39条）。
ただし、「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」は、取得費に加算できる相続税額が、相続によって取得した財産を譲渡した者が納付すべき相続税額に相続によって取得した財産価額の合計額に占める譲渡した財産価額の割合を乗じた額となりますので、多くの場合が「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」の適用を受けたほうが有利になると考えられます。
一方で、相続によって財産を取得した人の相続税額が3,000万円を超える場合であれば、例えば、相続した財産のすべてが被相続人居住用家屋とその敷地で、そのすべてを譲渡したときには、譲渡所得の相続税の取得費加算の特例を選択した方が有利になります。
(3) 小規模宅地等の特例との併用も可能
空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例と、小規模宅地等の課税価格の特例の適用は一定の条件を満たせば併用可能です。
相続税の小規模宅地等の特例とは、被相続人の居住用家屋の敷地を相続する場合、特定居住用宅地等については、相続税の課税価格から面積330m²までその評価額の80％を減額できる制度です。
被相続人の居住用家屋が相続後に空き家となった場合であっても、次の2つの要件を満たせば、この特例の適用が受けられます。
➀被相続人に配偶者又は相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人がいないこと
②相続人(取得者)が相続開始前3年以内に日本国内にある自己又はその配偶者、その者の3親等内の親族・同族会社・一般社団法人等が所有する家屋に居住したことがなく、かつ、相続開始時に居住していた家屋を(相続前に)所有していたことがないこと
小規模宅地等の特例の適用は、原則として相続人が被相続人と同居していたことが要件となっています。
しかし、相続人に持ち家がない場合は生前に同居していなくても特例で適用が認められます（家なき子特例）。
配偶者が小規模宅地等の特例を適用して空き家特例を併用する場合は、空き家特例の要件に注意が必要です。
空き家特例の適用は被相続人が一人で住んでいたことが要件となっているため、これらの特例を併用できるのは、たとえば生前に被相続人と配偶者が別居していた場合などに限られます。
ただし、小規模宅地等の課税価格の特例においては、その宅地等を相続税の申告期限(相続から10カ月以内)まで所有していることが要件とされていますので注意が必要です。
(4) 租税特別措置法の他の特例との併用が可能
空き家特例を適用した場合は、上記以外にも租税特別措置法の次の特例を併用することができます。
➀特定居住用財産の買換え特例（租税特別措置法第36条の2）
②居住用財産の譲渡損失の繰越控除等（租税特別措置法第41条の5）
③特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等（租税特別措置法第41条の5の2）
④住宅ローン控除（租税特別措置法第41条）
⑤認定住宅の新築等の所得税額の特別控除（租税特別措置法第41条の19の4）
２．自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と併用できるケース
上記の空き家特例以外に併用できるものは、所有期間５年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例です。自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例との併用について説明します。
(1) 他の特例との併用制限
➀売った年の前年および前々年にこの特例、または、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。
②売った年、その前年および前々年に「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと。
③売った家屋や敷地等について、「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていないこと。
自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の期間制限は、その年、その翌年及びその翌々年ですから3年に1度だけ使えることになります。
また、住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、この適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
(2) 譲渡所得税の軽減税率
譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税と言いますが、内訳は所得税・住民税です。
所得税と住民税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。所有期間が5年を超える場合は税率が低くなります。また、10年を超えた場合さらに低い税率が適用されます。
各所有期間別の譲渡所得税の税率は、以下の通りです。
➀所有期間5年以下
a． 所得税 30％
b． 住民税 ９％
②所有期間5年超
a． 所得税 15％
b． 住民税 ５％
③所有期間10年超
・売却益が6000万円以下までの部分
a． 所得税 10％
b． 住民税 ４％
・売却益が6000万円超えの部分
a． 所得税 15％
b． 住民税 ５％
※令和19年までは復興特別所得税2．1％が別途課税されます。
３．住宅ローン控除と併用できるケース
住宅ローン控除は、売却損が出たときに使う、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と併用することが可能です。
譲渡損失の損益通算の特例は、以下に該当する場合、損失が出た金額を給与所得など他の所得から控除することができるものです。
➀住宅ローンの残債があるマイホームを売却して、売却価格が住宅ローンの残債よりも低かった場合
②マイホームを売却した後に新居を購入した人で、売却したマイホームで譲渡損失が出た場合
売却損が出た場合には、「源泉徴収の還付」と「住宅ローン控除による所得税控除」の両方の適用が可能となります。
まとめ
