相続税対策―相続財産の評価額を下げる不動産活用　PART１

 

相続税対策には「不動産」「生前贈与」「生命保険」の3つの主な対策があります。中でも大きく相続財産の評価額を下げたいのであれば、不動産の活用対策が考えられます。現金の不動産への組み換えでは、資産の現金預金を不動産に組み替えることで、相続財産の評価を下げることが可能になります。また、不動産の有効活用の方法があります。これら不動産に関する相続税の節税対策を紹介します。

目次

1． 相続財産の評価額を下がる不動産の特殊性とは

(1) 土地の評価方法の特殊性

(2) 建物の評価方法

2． 相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

(1) 現金預金を不動産に変える。

(2) 建物を貸家にする。

(3) 小規模宅地等の特例を利用する。

3． 相続財産の評価額を下げる不動産活用の注意点

(1) 不動産賃貸経営での空室対策

(2) 国税庁による固定資産税評価方針の変更の可能性

4． 相続財産の評価額を下げる不動産活用の準備

(1) 現在保有している不動産がある場合の路線価等の確認

(2) 相続対策の基本の検討

(3) 土地を所有している場合の不動産有効活用の検討

まとめ

 

１．相続財産の評価額を下がる不動産の特殊性とは

 

相続財産の中で多額の資産を占める不動産には、金融資産と異なる大きな特殊性があります。

 

(1) 土地の評価方法の特殊性

 

不動産価格の中心を占める土地の価格の評価方法については次の4つがあります。

実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額(路線価など)です。1物4価と言われています。

相続税に関わるのは相続税評価額で、路線価方式が中心となります。

 

①実勢価格

 

実勢価格とはいわゆる時価で、土地の実際の売買の際の相場の価格です。

売主や買主の都合、その他不動産市場の状況などが総合的に反映されて不動産の実勢価格を形成します。

 

②公示価格

 

公示価格とは、国土交通省が公表する土地の価格です。

これは公共機関が税金を計算する際や、売買取引を行う際の参考となる金額です。

 

③固定資産税評価額

 

固定資産税評価額とは、毎年1月1日に土地の所有者に対して市町村より課税される固定資産税の計算のもととなる金額です。

 

④相続税評価額（路線価など）

 

路線価とは、相続税を計算する際に使用される道路の金額です。国税庁が毎年7月頃に公表している土地の価格で、市街地の道路に面した土地の1月1日時点の価格です。路線価（千円単位）に対して、接している土地の面積（㎡当たり）を掛け合わせることによって土地の相続税評価額を計算します。

＊路線価による土地価格＝路線価×面積　でおおよその評価額が計算できます。

 

路線価は一般的に、取引価格の相場である実勢価格の約80％程度と言われています。つまり、手元の現金預金を使って土地を購入することで、相続税評価額を20％程度圧縮することができるということになります。

 

路線価がない場所もありますが、この場合は倍率方式というもので計算し、固定資産税に対して各税務署で設定している一定の倍率をかけて計算します。

 

(2) 建物の評価方法

 

建物については、固定資産税評価額に基づいて計算されます。築年数等にもよりますが、建築費のおよそ60～70％程度となるのが一般的です。つまり、建物を建てることで、現金預金として資産を持っている場合と比べて約30～40％、相続税評価額を圧縮することができることになります。

 

２．相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

 

不動産を活用して相続税評価額を下げる方法は以下の通りです。

・現金預金を不動産に変える。

・建物を貸家にする。

・小規模宅地等の特例を利用する。

 

(1) 現金預金を不動産に変える。

 

相続財産にまとまった現金預金がある場合は、土地やアパート、マンションなどを購入し不動産化することで相続税評価額を下げることができます。

相続税評価額を算出する路線価は実勢価格のおよそ80％程度になるため、現金を不動産・土地に換えることで評価を圧縮することが可能です。

 

不動産を活用した相続税対策の中で新たに賃貸用不動産を購入する不動産投資があります。

不動産投資の注意点では、賃貸経営では空室率が上がるとインカムが減り、融資を受けて投資する場合は採算に危険性が出てきます。また、物件選択で誤ると不動産の資産価値そのものが下がりキャピタルゲインも減少する場合があります。

 

(2) 建物を貸家にする。

 

相続財産に更地がある場合は、その土地にアパートやマンションを建てることで「貸家建付地」となり、土地の相続税評価額が下がります。

また、通常であれば建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額ですが、所有している建物を賃貸物件として第三者へ貸し出している場合「借家権割合」分が減額されます。

この借家権割合は全国一律30％と決まっているため、賃貸物件である建物は、自用の相続税評価額から30％下がります。

 

なお、貸家建付地物件の相続税評価額は以下のように算出します。

＊貸家建付地物件の評価額＝更地の評価額－更地の評価額×借地権割合×借家割合×賃貸割合

 

建物を貸家として活用することで、固定資産税評価額に借家権割合分がさらに減額され、貸家の土地・建物の相続税評価額は時価よりも大幅に下がるというわけです。

 

（PART２へ続く）