相続税対策―相続財産の評価額を下げる不動産活用　PART２

 

（PART１より）

目次

1． 相続財産の評価額を下がる不動産の特殊性とは

(1) 土地の評価方法の特殊性

(2) 建物の評価方法

2． 相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

(1) 現金預金を不動産に変える。

(2) 建物を貸家にする。

(3) 小規模宅地等の特例を利用する。

3． 相続財産の評価額を下げる不動産活用の注意点

(1) 不動産賃貸経営での空室対策

(2) 国税庁による固定資産税評価方針の変更の可能性

4． 相続財産の評価額を下げる不動産活用の準備

(1) 現在保有している不動産がある場合の路線価等の確認

(2) 相続対策の基本の検討

(3) 土地を所有している場合の不動産有効活用の検討

まとめ

 

２．相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

 

(3) 小規模宅地等の特例を利用する。

 

➀ 小規模宅地等の特例とは

 

小規模宅地等の特例とは、個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の面積までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の一定の割合を減額する制度です。ただし、対象は土地のみです。

 

②適用面積と評価額減額

 

小規模宅地等の特例が適用できる場合、330㎡まで80%の土地の評価を減額できます。減額率が極めて大きく節税効果を最大限に活かすことができます。

 

③小規模宅地等の特例の適用要件

 

小規模宅地等の特例の適用には要件が必要です。小規模宅地等の特例は配偶者・同居相続人などが自宅を守るための特例で、主に以下の3つの要件のいずれかに該当すれば適用対象となります。

 

a． 配偶者が相続すること。

b． 同居している相続人が相続すること。

c． 配偶者も同居人もいない場合に、借家に3年以上住んでいる相続人が相続すること。

 

特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」の4つです。居住用で、一般の事業にも使用せず、貸家でもない土地は「特定居住用宅地等」になります。

 

３．相続財産の評価額を下げる不動産活用の注意点

 

(1) 不動産賃貸経営での空室対策

 

不動産を活用した相続税対策は節税効果が大きい反面、投資額も大きくなりますので相続税の節税だけにとらわれずに経営的な判断も必要となります。

建設・購入した賃貸マンション・アパートは経年劣化で価格が下落し、空室が目立つケースも多くなり、相続税対策にはなっても、物件価格、賃貸収入が下がり融資を受けた場合は返済ができないという問題があります。

 

賃貸マンション・アパートの空室問題はオーナーにとって深刻で、住宅に一定の供給量があれば新規物件できれいな建物に借主は移りがちで、中古物件は家賃が低く抑えられがちになる点があります。また、中古物件になるとリフォームの費用が加算されます。水周りなどではリフォーム費用も大きくなり、賃貸経営が苦しくなる要素となっています。

 

対策としては、アクセスの良い土地などは価格が下がりにくく比較的安定している点があります。

また、他物件との差別化のために、建物の付加価値アップ策（インターネット回線付き、セキュリティー設備付きなど）、リモデル対策についても検討が必要です。

 

(2) 国税庁による固定資産税評価方針の変更の可能性

 

ブームになったタワーマンション投資ですが、タワーマンションの相続税評価は高層階でも低層階でも同じだったため、実勢価格の高い高層階の部屋を購入して相続税を節税する方法でした。その後、タワーマンションについて国税庁も評価方針の見直しをし、平成30年から高層階と低層階の固定資産税の算定方法が変更となり、高層階がやや割高になりました。

 

今後も不動産投資の過熱化に対して国税庁は各種の課税変更を行う可能性があり、短期的な視点ではなく長期的に確実な物件選択が必要と思われます。

 

４．相続財産の評価額を下げる不動産活用の準備

 

(1) 現在保有している不動産がある場合の路線価等の確認

 

所有する土地の路線価を調べます。路線価図は国税庁のホームページにて確認することができます。（http://www．rosenka．nta．go．jp/）

国税庁のホームページより目的の地域の路線価図を探すことができたら、実際に対象の土地がある場所を探し、その土地が面している道路を確認します。道路ごとに1㎡当たりの路線価が設定され、金額は千円単位の数字で示されています。

 

(2) 相続対策の基本の検討

 

相続対象の遺産総額から、非課税財産や被相続人の負債などを差し引き、現金・預貯金・有価証券などの遺産総額の概算を大枠で把握します。

 

次に相続税が発生するかどうかですが、正味の遺産総額が、基礎控除額の金額以下であれば相続税は発生しませんが、基礎控除額よりも高い場合には、遺産総額から基礎控除額を引いた残りの金額（課税遺産総額）に対して相続税が課税されます。

 

相続税の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）です。

相続税が発生する場合に相続税対策を検討する必要性が出てきます。

 

また、相続税計算では債務はマイナス計算できますので、融資の残高は資産から控除し計算できます。

 

(3) 土地を所有している場合の不動産有効活用の検討

 

土地の中に更地がある場合は、その土地にアパートやマンションを建てることで貸家建付地となり土地の相続税評価額が下がるため、土地の面積、立地などから賃貸用の物件として活用できるかどうかを検討します。面積により戸数が設定され、立地条件も含めて賃貸住宅としての経営の可能性を検討します。必要に応じて、アパート建設メーカーや不動産会社の見積り、収支計画資料を取り検討します。融資を受けることが中心となるために、金融機関とも相談し収支計画、返済計画を検討します。

 

まとめ

 

・相続対策では不動産活用が有効なこと。

・土地の課税評価額は実勢価格より大幅に安くなること。

・建物の賃貸経営などによる課税評価額が減少すること。

・小規模宅地等の特例が適用できれば、330㎡まで80%の土地評価が減額できること。

・相続財産の評価額を下げる不動産活用の注意点では、不動産賃貸経営での空室対策等があります。